Case in classe F e G: si potranno ancora vendere?

Nessun divieto normativo

Partiamo dal punto fermo: la Direttiva Case Green non introduce alcun divieto di vendita o locazione per gli immobili nelle classi energetiche basse. Chi sostiene il contrario diffonde un falso mito. Gli obiettivi europei di riduzione dei consumi operano a livello di parco immobiliare nazionale, non sul singolo rogito.

Il vero problema è il mercato

Il rischio per chi possiede un immobile in classe F o G non è legale ma economico, e si manifesta su tre fronti:

• Tempi di vendita: la domanda si concentra sulle classi efficienti. Gli immobili energivori restano in giacenza più a lungo, e ogni mese di giacenza aumenta la pressione a ribassare.
• Prezzo: gli acquirenti scontano dal prezzo i costi della futura riqualificazione, spesso con margini prudenziali superiori ai costi reali.
• Accesso al credito degli acquirenti: i mutui green premiano le classi A e B con tassi agevolati. Un immobile in classe G esclude l'acquirente da queste condizioni, riducendo la platea di chi può comprare.

Le tre strade per il proprietario

1. Vendere subito allo stato di fatto. Ha senso se il prezzo richiesto già incorpora lo sconto e c'è urgenza di liquidità. Il rischio è la giacenza lunga.

2. Riqualificare a proprie spese e poi vendere. Massimizza il prezzo finale ma richiede capitale, tempo e la gestione diretta di un cantiere.

3. Valorizzazione con costi anticipati da terzi. Un operatore specializzato anticipa il 100% dei costi di riqualificazione, gestisce il cantiere e si remunera solo al rogito. Il proprietario non sostiene esborsi ed evita la svendita dello stato di fatto. È il modello Domus Green.